Definición de las SOCIMI
Las denominadas SOCIMI son aquellas sociedades anónimas cuya actividad principal radica en la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su arrendamiento. Vienen a ser la adaptación española de otros vehículos de inversión inmobiliaria ya existentes en el entorno europeo: en Francia, las denominadas sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIICs); en Alemania, las denominadas Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen o los Real Estate Investment Trusts, en Reino Unido.
Surgen en España a raíz de la Ley 11/2009 de 26 de octubre por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, como nuevo instrumento para dinamizar y potenciar la inversión en un mercado en declive, el inmobiliario, y con el objetivo de impulsar el alquiler en España.
Dicho régimen legal ha sido posteriormente modificado por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre, al objeto de flexibilizar los requisitos de constitución de las SOCIMI, eliminar las barreras regulatorias existentes y mejorar el tratamiento fiscal aplicable a las mismas.
Las SOCIMI se caracterizan principalmente por ser sociedades que cotizan en mercados de valores y cuya actividad se restringe a la explotación de inmuebles en régimen de alquiler o la participación en otras SOCIMI, que cuentan con importantes ventajas en el plano fiscal, y que son capaces de atraer capital de los inversores gracias a su rentabilidad estable y liquidez. Por ello, estas sociedades se presentan como un instrumento de inversión ciertamente atractivo.
Requisitos legales de las SOCIMI
El régimen legal aplicable a las SOCIMI establece una serie de requisitos básicos que estas sociedades han de cumplir y que pueden resumirse principalmente en los siguientes:
- Las SOCIMI deben tener como actividad u objeto social principal la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y/o la tenencia de participaciones en el capital social de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar
- Las SOCIMI deben tener invertido, al menos, el 80% de su activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras SOCIMI o entidades similares
- Asimismo, al menos el 80% por ciento de las rentas de cada ejercicio -excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos a su actividad principal- deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y/o de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de otras SOCIMI o entidades similares
- Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deben permanecer arrendados durante al menos tres años
- Las acciones de las SOCIMI deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, como el MAB
- Las SOCIMI deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros
- Las aportaciones no dinerarias para la constitución o ampliación del capital que se efectúen en bienes inmuebles deben tasarse en el momento de su aportación por un experto independiente designado por el Registrador Mercantil
- Las SOCIMI están obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas el beneficio obtenido en cada ejercicio en la forma siguiente:
- El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por otras entidades
- Al menos el 50% por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones en otras entidades
- Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos, como por ejemplo, los procedentes de los arrendamientos.
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