En España, es práctica común suscribir un contrato de arras en el marco de cualquier operación de compraventa inmobiliaria. Este tipo de contrato refleja niveles de compromiso diferentes según el tipo de obligaciones que contenga, destacando tres tipos de arras diferentes:
- Las arras confirmatorias
- Las arras penales
- Las arras penitenciales.
Según el tipo de arras suscrito, sus efectos serán distintos para las partes.
Sin embargo, cualquiera que sea el tipo de arras elegido, no existen obligaciones relativas a su importe, por lo que las partes podrán fijarlo libremente.
Las arras confirmatorias, un anticipo del precio
La finalidad de las arras confirmatorias es confirmar el interés de las partes en celebrar el contrato de compraventa mediante el abono por la parte compradora de una parte del precio final pactado.
El importe anticipado como arras se deduce del precio final de compraventa,
Este tipo de arras no contempla la posibilidad de rescisión del contrato por las partes, ni prevé penalización en caso de incumplimiento.
Sin embargo, si una de las partes desiste de la compraventa antes de la celebración del contrato, se devolverán las cantidades abonadas en concepto de arras confirmatorias. Además, la parte que sufra la resolución del contrato (compradora o vendedora), podrá solicitar la ejecución del contrato o una indemnización en concepto de daños y perjuicios.
Las arras penales, una garantía del cumplimiento
La figura de las arras penales es muy similar a la anterior. Se trata de un anticipo del precio pactado mediante un contrato que no contempla la posibilidad de resolución del contrato ni penalización alguna por incumplimiento.
Por ello, si el comprador desiste de la compraventa, perderá las arras abonadas.
Como con las arras confirmatorias, la parte que sufra la resolución del contrato (compradora o vendedora), podrá solicitar la ejecución del contrato o una indemnización en concepto de daños y perjuicios.
Las arras penitenciales, la penalización del incumplimiento
Las arras penitenciales están expresamente previstas por el Código Civil.
Su elemento más característico y que le diferencian de las arras confirmatorias y penitenciales, es que contemplan el desistimiento de las partes mediante penalización. Según dispone el artículo 1454 del Código Civil:
…podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Por lo tanto, si una de las partes decide rescindir el contrato de arras penitenciales, deberá entregar a la otra el importe inicialmente pactado:
- Si se trata del comprador, el vendedor hará suyo el importe abonado como arras
- Si se trata del vendedor, deberá entregar a la parte compradora el importe de las arras por duplicado: el primero como devolución del anticipo, el segundo como penalización.
A la hora de suscribir un contrato de compraventa y según los fines perseguidos por cada una de las partes, convendrá aplicar una u otra figura de arras. La redacción del contrato de arras determinará las consecuencias para cada una de ellas.
Lauriane Moreira
Fuente: Sentencia del Tribunal Supremo nº6651/1992 de 31 de julio de 1992 (ECLI:ES:TS:1992:6651)
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