El auge de la explotación de alquileres turísticos en España ha disparado la adopción de normas de ámbito autonómico y municipal, imponiendo obligaciones administrativas para limitar dicha actividad en nuestro país. Con el mismo objetivo, muchas comunidades de propietarios han decidido aprovechar de sus prerrogativas para modificar sus estatutos, adoptar reglamentos internos o demandar a los titulares de alquileres turísticos.
La regulación de los alquileres turísticos en España
La organización y repartición de poderes previstas en la Constitución española no establece una única regulación en materia de alquileres turísticos, sino diecinueve. Esta actividad es competencia de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades Autónomas, en los casos de Ceuta y Melilla, que establecen obligaciones administrativas.
Por ejemplo, el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos de Andalucía, según el cual los interesados en iniciar una actividad de alquiler turístico deben previamente presentar una declaración responsable ante la Consejería competente en materia de vivienda, la cual procederá a su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
Adicionalmente, los ayuntamientos han adoptado sus propias regulaciones y, en algunos casos, reales limitaciones que pueden parecerse a prohibiciones.
Por ejemplo en Barcelona, donde el Ajutament ha adoptado una norma de índole urbanístico, el Pla especial urbanístic per a la regulació dels establiments d’allotjament turístic, albergs de joventut, habitatges d’ús turístic, llars compartides i residències col·lectives docents d’allotjament temporal a Barcelona que divide el municipio en varias zonas. En función de dónde se encuentre el inmueble, se podrán explotar o no nuevos establecimientos de uso turístico.
Atendiendo pues a la diversidad de normas sobre la materia, antes de iniciar la explotación de alquileres turísticos resulta necesario consultar la normativa local, tanto a nivel autonómico como municipal.
La limitación de alquileres turísticos por las comunidades de propietarios
La Ley sobre Propiedad Horizontal (en adelante LPH) faculta a las comunidades de propietarios para limitar la instalación de alquileres turísticos. No se trata de una facultad ilimitada, sino que debe ser conforme a la ley para no vulnerar el derecho a la propiedad de los interesados.
El apartado duodécimo del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad horizontal permite expresamente a la Junta de propietarios adoptar acuerdos con la mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que representan tres quintas partes del total de las cuotas de participación, que limiten o condicionen el ejercicio de actividades de alquileres turísticos en regímenes de propiedad horizontal. El citado apartado faculta además a la Junta para establecer cuotas especiales de gasto o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Siguiendo un principio de rigorismo, los referidos acuerdos no tendrán carácter retroactivo y deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponibles por terceros.
Al margen de la adopción de acuerdos, algunas comunidades han acudido a la vía judicial mediante acciones de cesación. Esta acción legal permite impugnar la existencia de alquileres turísticos bajo el fundamento previsto en el artículo 7 de la LPH, que prohíbe de forma general las actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Para conseguir el cese de la actividad, el denunciante debe probar que se reúnen las condiciones previstas por la LPH. En efecto, es jurisprudencia consolidada que el arrendamiento o alquiler turístico no es en sí contrario al artículo 7 de la LPH, sino que debe probarse factualmente la existencia de condiciones adversas causadas por dicha actividad.
Por ejemplo, se ha reconocido jurisprudencialmente que los episodios puntuales de molestias a los vecinos, dado que pueden producirse en bienes que no son de uso turístico, no justifican en sí que las actividades se consideren contrarias a lo previsto por el artículo 7 de la LPH (vid., por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 12 de julio de 2021).
Lauriane Moreira
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