En el ámbito de las compraventas inmobiliarias en España, el tratamiento legal de los vicios ocultos desempeña un papel crucial para proteger los derechos de los compradores y preservar la integridad del mercado. Los vicios ocultos son defectos no visibles a simple vista en una propiedad y, cuando surgen, plantean interrogantes legales sobre los derechos y obligaciones tanto del comprador como del vendedor. En este artículo, exploramos cómo el derecho español aborda esta cuestión y protege a las partes involucradas en las transacciones inmobiliarias.
Definición de vicios ocultos
En el contexto legal español, los vicios ocultos se definen como defectos no aparentes que afectan la calidad de la propiedad y que el comprador no podría haber descubierto con una inspección ordinaria.
Conviene destacar que en las compraventas inmobiliarias estos defectos pueden estar relacionados con aspectos estructurales, instalaciones o otras características que impacten el valor y el uso de la propiedad.
Obligaciones del vendedor y responsabilidad según el Código Civil
La principal obligación del vendedor, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.461 del Código Civil, es garantizar que la propiedad vendida esté libre de vicios ocultos que la hagan inapropiada para el uso previsto.
El artículo 1.484 del Código Civil establece, además, que el vendedor de la cosa, ya sea un bien mueble o inmueble, estará obligado al saneamiento por los vicios ocultos que pueda tener, siempre que dicho vicio la haga impropia para el uso a que se la destina o que dicho uso la disminuya en tal grado que el comprador no la habría adquirido o habría solicitado una reducción en el precio. Ahora bien, la responsabilidad del vendedor se limita a los vicios no manifiestos o visibles; incluso si los vicios están ocultos, el vendedor no será responsable si el comprador, por razón de oficio o profesión, tuviera que conocerlos fácilmente.
Pérdida de la cosa
El Código Civil también contempla en el artículo 1.487 supuestos de pérdida de la cosa ocasionada por los vicios ocultos como, por ejemplo, en el caso de inmuebles con cuadros eléctricos defectuosos y/o materiales directamente relacionados con un incendio que destruyera la edificación. En este caso, habría que distinguir si el vendedor conocía o no de la existencia de los vicios ocultos.
En el primer escenario, el vendedor deberá reembolsar el precio, abonar los gastos del contrato de compraventa pagados por el comprador e indemnizar por daños y perjuicios.
En el segundo caso, sólo deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato de compraventa pagados por el comprador.
Pérdida por caso fortuito
En el supuesto de que la cosa vendida con vicios ocultos se perdiera por caso fortuito o por culpa del comprador, habrá que distinguir también si el vendedor era conocedor o no de tales vicios ocultos.
En el caso de haber transmitido la cosa sin conocimiento de los vicios, el comprador podrá reclamar la diferencia de valor entre el precio de la compra y el valor de la cosa al tiempo de perderse. Esta diferencia debería ser menor una vez se toman en consideración los vicios ocultos detectados.
Por el contrario, si el vendedor era consciente de la existencia de esos vicios, deberá abonar al comprador, además, los daños e intereses generados.
Acciones legales ante los vicios ocultos
Expuesto lo anterior, cabe preguntarse acerca de las acciones disponibles para el comprador ante la entrega de un bien que presenta vicios ocultos. El artículo 1.486 del Código Civil concede al comprador la posibilidad de optar entre desistir del contrato de compraventa con la devolución de los gastos pagados, u obtener una rebaja proporcional del precio determinada por peritos. Además, si el vendedor era consciente de los vicios ocultos y no lo comunicó al comprador, este último también podrá reclamarle, en caso de optar por la rescisión del contrato, una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Plazo para la reclamación
Por último, resulta preciso señalar que el comprador cuenta con un plazo muy limitado para presentar una reclamación por vicios ocultos, pues sólo dispone de seis meses a contar desde la entrega de la cosa, según establece el artículo 1.490 del Código Civil. Por ello, la rapidez en la presentación de la reclamación resulta esencial, ya que cualquier demora podría afectar la viabilidad legal de la demanda.
A la luz de lo anterior, resulta altamente recomendable la realización de una inspección exhaustiva antes de la compra de bienes inmuebles en España, con el fin de detectar posibles vicios ocultos en los mismos. Aunque algunos defectos pueden no ser evidentes, contar con la asesoría de profesionales como arquitectos, aparejadores y abogados especializados en derecho inmobiliario, puede minimizar los riesgos y proporcionar una visión más completa de la propiedad.
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