El 23 de mayo de 2013 se aprobó la Ley 4/2013 de reforma del sistema de arrendamientos urbanos que modifica parcialmente la Ley 29/1994 para intentar mejorar el débil mercado de alquiler en España y fomentar el alquiler de viviendas dada la baja tasa de alquiler respecto al ingente número de viviendas desocupadas. Esta nueva norma cuyo principal objetivo es la flexibilización del mercado de alquiler entró en vigor el 5 de junio de 2013.
Las principales novedades de la Ley para la consecución de sus fines son, entre otras, las siguientes:
Acortamiento de los plazos de arrendamientos
La duración mínima del contrato de alquiler se reduce:
- De cinco a tres años para la prórroga obligatoria. La prórroga obligatoria se aplica para los contratos con fecha de vencimiento inferior a tres años. Una vez trascurrido la fecha del vencimiento, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta que alcance un máximo de tres años.
- De 3 a 1 año para la prórroga tacita. La prorroga tacita opera después del vencimiento del contrato o una vez trascurrido los 3 años de prorroga obligatoria. Se establece cuando ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo.
Con dicha modificación del plazo de duración, la Ley pone a disposición de ambas partes contratantes una mayor flexibilidad.
Facilidades para la recuperación de la vivienda
La ley establece que el propietario podrá recuperar la posesión de la vivienda en aquellos supuestos en los que éste o un familiar (en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge) necesiten ocuparla siempre y cuando haya transcurrido un año desde la celebración del contrato o desde la fecha de la puesta a disposición.
Igualmente, el arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez hayan transcurrido un mínimo de 6 meses. Para ejercitar dicha facultad el arrendatario deberá respetar un preaviso de 30 días, y podría indemnizar el propietario con un importe que corresponde a la renta del plazo del contrato aún por cumplir. De esta forma, la reforma facilita la rescisión unilateral del contrato de alquiler.
Inscripción del contrato de alquiler
Se establece, con acierto y a diferencia del régimen anterior, que los contratos no inscritos no tienen efectos frente a terceros. La inscripción del arrendamiento implica que los derechos del inquilino quedan mejor protegidos frente a terceros.
Agilización de los desahucios
El contrato puede ser rescindido en caso de morosidad, el procedimiento de desahucio podrá iniciarse transcurrido un mes desde el impago. El inquilino tendrá 10 días para oponerse o enervar la acción del arrendador pagando la renta adeudada. De este modo, se reducen los trámites y las notificaciones.
Creación de una lista de inquilinos morosos
El propietario tendrá acceso a un registro en el que serán inscritos aquellos inquilinos que hayan incumplido sus deberes de pago. Esta medida fomenta el arrendamiento de vivienda, al generar un clima de seguridad para los propietarios.
Habilitación del certificado energético
Desde el 1 de junio, el certificado energético para cualquier operación de venta o alquiler de un inmueble es obligatorio. La validez de dicho certificado es de 10 años. El propietario es el responsable de su solicitud ante un técnico autorizado que emitirá el dicho certificado. Si el arrendador no lo hace, podrá ser sometido a una sanción oscilando entre los 300 y los 6000 euros.
Esta reforma presenta un progreso significativo para el mercado español, en el sentido de que promueve la libertad de pacto entre las partes del contrato de alquiler, y simplifica los trámites en el ámbito del alquiler.
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