La adquisición de inmuebles en España es un proceso sencillo, con un sistema jurídico que otorga bastante seguridad a las partes, siempre y cuando todo se tramite correctamente. No existen restricciones ni limitaciones a las inversiones a realizar por parte de extranjeros, que cuentan con libertad de inversión en España.
A continuación incluimos los pasos fundamentales que se deberían seguir para adquirir un inmueble en España, desde que el mismo se haya seleccionado.
Verificaciones previas a la adquisición de inmuebles en España
El primer paso es verificar la titularidad del inmueble, así como sus cargas. Se recomienda analizar la situación que figura en el Registro de la Propiedad, así como el título que exhiba el vendedor. España cuenta con un sistema registral que otorga bastante protección a los títulos inscritos, lo que genera un sistema seguro.
Se debe comprobar igualmente la calificación urbanística del bien, las licencias dependiendo de la actividad a la que se destinará el inmueble y otras cuestiones, como si el inmueble se halla al corriente de pago de los tributos correspondientes.
Es recomendable que estas verificaciones las lleve a cabo un abogado con experiencia en adquisición de inmuebles.
El contrato de depósito
Es frecuente firmar un contrato de arras o reserva, cuya finalidad para el comprador es bloquear la posible venta del bien y para el vendedor asegurar la compra. En el supuesto de que finalmente cualquiera de las partes incumpla con su obligación de acudir a la firma de la compraventa del inmueble, se aplicarán las correspondientes penalizaciones que, en su caso, se hayan pactado y si resultara aplicable, el comprador perderá el depósito abonado.
Es igualmente recomendable que este contrato lo revise un abogado para proteger los intereses de los firmantes.
La escritura pública
Para que la transmisión de la propiedad pueda tener acceso al Registro de la Propiedad y gozar de la protección que esto otorga, se requiere que la compraventa conste en una escritura pública. Para ello es necesario que la compraventa se firme ante un Notario español, quien, entre otras cuestiones, dará fe de la identidad y capacidad de los firmantes.
Normalmente los abogados del vendedor y del comprador coordinan y revisan con la Notaría la preparación de la escritura. Dicha escritura se puede firmar personalmente por las partes o mediante el correspondiente poder otorgado con las formalidades necesarias.
La firma ante Notario genera los correspondientes aranceles o gastos notariales.
Cuestiones posteriores a la firma
Tras la firma de la escritura el comprador debe pagar los siguientes impuestos dependiendo de si el inmueble es nuevo o de segunda mano:
i) Inmuebles nuevos vendidos por el constructor (persona jurídica): el comprador ha de abonar el IVA (Impuesto de Valor Añadido) cuyo tipo es el 10%, excepto en algunas Comunidades Autónomas en las que puede ser más reducido. Además el comprador ha de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que depende de cada Comunidad Autónoma, ascendiendo éste a un mínimo de 0,1% y un máximo de 1,5%. El máximo que pagará el comprador es por tanto un 11,5%.
ii) Inmuebles de segunda mano. El comprador debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo puede oscilar entre un 6% y un 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma.
Además el vendedor debe pagar el impuesto de Plusvalía que grava el aumento de valor del bien. Cada Ayuntamiento puede aplicar sus propias normas para determinar el cálculo de este impuesto, siendo el máximo el 30%. Las partes pueden acordar que este impuesto lo pague el comprador. Excepcionalmente, si el vendedor es no residente, la normativa local puede establecer la obligatoriedad de que el impuesto lo pague el vendedor. Por eso es especialmente importante dejar este tema regulado.
Abonados los impuestos es altamente recomendable inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Esto generará los correspondientes aranceles o gastos registrales.
Si el comprador o el vendedor es extranjero, se debe hacer la correspondiente comunicación al Ministerio de Economía. El Ministerio lleva un control de las inversiones y desinversiones únicamente a efectos estadísticos. No obstante, el incumplimiento de esta comunicación podría originar la imposición de una multa.
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