Para poder garantizar el buen funcionamiento de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal en España (en adelante LPH) dispone de dos procedimientos específicos aplicables a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal: la acción de cesación y el procedimiento monitorio especial.
Estas acciones vienen a garantizar que se cumplan las principales obligaciones de los copropietarios previstas por la Ley sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH):
- No desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- Contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos de la comunidad, así como a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad.
A continuación, abordamos la acción de cesación.
¿Qué es la acción de cesación en el ámbito de la comunidad de propietarios?
En materia de propiedad horizontal, y de acuerdo con el artículo 7 de la LPH, la acción de cesación es un procedimiento al alcance de la comunidad de propietarios para solicitar, mediante auxilio judicial, que un propietario u ocupante que realiza actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, cese las mismas.
Procedimiento de la acción de cesación
- Antes de acudir a la vía judicial, el presidente de la comunidad requerirá al propietario, bajo apercibimiento de incoar acciones judiciales, que cese la actividad perjudicial.
- El presidente, previa autorización de la Junta de propietarios convocada al efecto, incoará una acción de cesación siguiendo los trámites del juicio ordinario. La demanda deberá ir dirigida al propietario de la vivienda y, cuando sea el autor de la actividad dañosa, también al ocupante actual de la vivienda.
- El juez podrá adoptar las medidas cautelares que estime oportunas, como el cese inmediato de la actividad, so pena de incurrir en delito de desobediencia.
Consecuencias de la acción de cesación
El artículo 7 de la LPH dispone expresamente que, además de la cesación de la actividad, el tribunal podrá imponer las siguientes sanciones al propietario considerado infractor:
- Indemnización por daños y perjuicio
- Privación del derecho al uso de la vivienda o del local por tiempo no superior a tres años
- Extinción definitiva de todos sus derechos relativos a la vivienda, en el caso únicamente del ocupante no propietario
- Desahucio inmediato (en el caso de ocupante/s no propietario/s).
Novedad legislativa
El 14 de junio de 2022 entró vigor la Ley 10/2022, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Pan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Desde entonces, la LPH contempla, además de las tradicionales vías judiciales, la posibilidad para las Comunidades de Propietarios de acudir a vías extrajudiciales de resolución de conflictos:
- El arbitraje
- La mediación
- La conciliación.
Estos modos de resolución de conflictos alternativos a la vía judicial suponen la participación del propietario moroso.
Lauriane Moreira
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