Copropiedad Inmobiliaria en España: La División de Bienes Comunes

En España, la titularidad compartida de un bien inmueble o finca por varias personas físicas y/o jurídicas puede llegar a constituir una situación problemática, ya que los intereses de los copropietarios pueden no coincidir, quedando atrapados en una comunidad de bienes. Esta copropiedad puede haber sido inicialmente buscada o ser el fruto de circunstancias sobrevenidas (por ejemplo, los herederos de una finca), pero en ambos casos la solución está contemplada en los artículos 400 y siguientes del Código Civil.

Derecho a la División de la Cosa Común

Es importante destacar que en el Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes, y otorga a cada uno de ellos la facultad de solicitar en cualquier momento que se divida la cosa común.

Aspectos a Considerar en la Finalización de la Copropiedad Inmobiliaria

Ahora bien, los copropietarios deben considerar los siguientes aspectos a la hora de poner fin a la copropiedad inmobiliaria:

Pactos de Indivisibilidad Temporal

Es posible alcanzar pactos en los que los copropietarios se comprometan a mantener la propiedad indivisa por un tiempo determinado que no exceda los 10 años, que podría ser prorrogado sucesivamente por acuerdo entre ellos. Este pacto impediría a los propietarios realizar acciones que conduzcan a la división del bien, aunque se podrían incluir disposiciones en dicho acuerdo sobre la transmisión de las cuotas indivisas.

División Material de la Finca

La división de la copropiedad inmobiliaria debe atender a la realidad física de la finca. Si es factible una división material de la misma mediante la adjudicación de una o varias partes a los copropietarios que deseen abandonar la comunidad, esta solución puede ser adoptada por las partes. Doctrina y jurisprudencia establecen que esta división no debe implicar un menoscabo desproporcionado del valor de las fincas resultantes en comparación con la finca original.

Procedimientos de División

Los copropietarios pueden realizar el trámite de división de la cosa común por sí mismos o encomendar el asunto a terceros. Aunque disponen de cierta libertad para alcanzar acuerdos sobre la división, es preciso que ésta considere la proporcionalidad en la distribución de las fincas resultantes de la división, atendiendo al grado de participación de cada copropietario en la comunidad de bienes y estableciendo los pactos oportunos. En el caso de trámites de división de la cosa común sometidos a terceros, estos deben priorizar una distribución de las fincas lo más equitativa posible según la participación de cada copropietario. Se debe minimizar en lo posible los complementos en metálico para compensar a los copropietarios desfavorecidos por la adjudicación de fincas con un valor proporcional inferior a su participación en la comunidad de bienes.

Intervención de Acreedores o Cesionarios

Los acreedores o cesionarios de los copropietarios pueden concurrir en la división de la cosa común para proteger sus intereses. Incluso pueden oponerse a ella si se les niega la oportunidad de verificarla. Sin embargo, una vez la división consumada, sólo podrá impugnarse en casos de fraude o si se deniega la participación en los términos previamente indicados.

Indivisibilidad de la Finca y Venta Forzosa

En los supuestos en los que la finca sea indivisible o su división conlleve un menoscabo considerable en el valor de las fincas resultantes respecto de la finca original, y los copropietarios no alcancen un acuerdo para la adjudicación de la finca entre ellos y la compensación de aquellos que transmiten su cuota indivisa de la finca, la finca deberá ser vendida y el producto neto de la venta repartido entre los copropietarios según su porcentaje de participación. En los casos más problemáticos, cuando uno o varios propietarios entorpecen la división de la cosa común, esto puede llevar al inicio de un procedimiento civil ordinario para la subasta judicial de la finca.

Derechos de Terceros

Por último, la división de la finca no podrá perjudicar a terceros que tengan derechos o garantías reales que la graven (por ejemplo, servidumbres e hipotecas). Estos derechos y garantías se conservarán mediante los correspondientes actos de traslación.

A la luz de lo expuesto, resulta evidente que es preferible, siempre que sea posible, que los copropietarios alcancen acuerdos entre ellos y con sus acreedores y cesionarios para realizar una división de la cosa común pacífica y ordenada.

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