Gastos vinculados al arrendamiento
Uno de los principales gastos asociados a la vivienda son los llamados gastos de comunidad. Conforme al art. 9.1 e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), es el propietario del inmueble quien resulta obligado a contribuir con los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y por tanto, debe abonar los gastos de comunidad.
No obstante, es posible que mediante pacto se acuerde que sea el arrendatario quien asuma el pago de los gastos de comunidad, nuevamente ex art. 20.1 LAU. En este sentido, cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja de 23 de enero de 2009 en la que expone que los gastos generales a que se refiere el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el cual permite que pueda pactarse por las partes que sean a cargo del arrendatario, son los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, y que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad (…).
Para que dicho pacto sea válido, el mismo ha de constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. En estos supuestos y durante los tres (3) primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento, la suma que el arrendatario haya de abonar por este concepto sólo podrá incrementarse por acuerdo de las partes y con carácter anual, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta pactada en el contrato (vid. arts. 20.2 y 18.1 LAU).
Por otro lado, encontramos los gastos derivados del suministro de electricidad, agua, gas, teléfono y sus variantes. Dado que es el arrendatario quien, como consecuencia del contrato de arrendamiento y uso de la vivienda arrendada, disfruta de esos suministros, es lógico que sea él quien asuma el pago de los mismos.
De hecho, si atendemos a lo dispuesto en el art. 20.3 LAU, en los supuestos en los que la finca cuente con contadores individualizados, será el arrendatario quien en todo caso quede obligado al pago de los gastos generados por dichos servicios, salvo que se pacte lo contrario. En este punto, destacamos la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 30 de abril de 2015: pactado en el contrato (lex contractus, artículo 1091 del Código Civil) serán por cuenta de los inquilinos «los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores (agua, luz, teléfono, gas…». Cláusula por otra parte innecesaria, pues es una obligación legal impuesta por el artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En consecuencia, si la compañía suministradora de energía eléctrica (en esta caso Gas Natural, S.A.) y la de agua potable (Empresa Municipal de Aguas de La Coruña, S.A.) emiten las facturas, donde se reflejan los consumos por lectura de contador, los arrendatarios están obligados a abonarlas. En el mismo sentido, citamos la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 23 octubre 2015: es regla general que los gastos por consumos exclusivos del inquilino han de ser abonados por éste, pues se trata de consumos propios por servicios o suministros que él ha sido el único que los ha disfrutado. Negarse a pagar por aquello que sólo él ha disfrutado, pretendiendo que lo pague el arrendador, supone que el inquilino pretende obtener un enriquecimiento injusto a costa de aquél; lo cual no puede gozar del favor del Derecho.
Tasas
En cuanto a las tasas asociadas a la vivienda, destacamos la Tasa de Recogida de Basuras. Se trata de un impuesto municipal consecuencia del art. 12.5 de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados y cuya finalidad es gravar la actividad de recogida y eliminación de basuras y demás residuos urbanos.
Para determinar quién tiene la consideración de sujeto pasivo, y por tanto, quien queda obligado a la liquidación de la tasa, habrá que estar a lo dispuesto en la LGT o en su caso, a las ordenanzas municipales que correspondan. La cuestión ha sido discutida en la práctica, si bien atendiendo a los artículos 2, 20, 35 y 36.2 LGT podría entenderse que, en principio, el arrendatario, en virtud del uso que hace de la vivienda, es quien genera el hecho imponible y a su vez se beneficia de la prestación municipal consistente en la retirada de basuras, por lo que resultaría coherente que el arrendador repercutiese al arrendatario el pago de dicha tasa.
Pese a lo anterior, y en relación con esta cuestión, queremos llamar la atención, como ya lo hizo la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 12 marzo 2012, que el hecho imponible que se genere o pueda generarse de ese servicio municipal de recogida de basuras, suele relacionarse, por definición, con el uso de la vivienda, pero no lo es menos que referido al uso propio de todo titular o propietario de la misma, generalizado a todos los inmuebles, independientemente de quien sea el ocupante y la relación jurídica o título por el que la ocupe; en definitiva, el sujeto pasivo es el titular o propietario, no su usuario efectivo, pudiendo o no coincidir ambas cualidades.
En definitiva, se trata de una tasa que, sin perjuicio de la obligación de pago del arrendador frente a la Administración, tiene pleno sentido sea repercutida al arrendatario mediante cláusula expresa al efecto contenida en el contrato de arrendamiento.
A la vista de lo anterior, podemos concluir que en principio rige la libertad de pactos a efectos de repercutir al arrendatario los tributos y demás gastos vinculados al arrendamiento, sin perjuicio de la mayor o menor justificación lógica que pueda respaldar dicha repercusión y sin perjuicio de que dicho pacto en modo alguno afecte a las obligaciones del sujeto pasivo frente a la Administración, Comunidad de Propietarios o entidades suministradoras. Por tanto, los cebos enmascarados bajo rentas asequibles, pueden llevar aparejada la asunción de costes por parte del arrendatario que hacen que la oferta resulte artificiosa para el arrendatario, de modo que la lectura, comprensión y en su caso negociación del contrato de arrendamiento devienen fundamentales.
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