El contrato de arrendamiento inmobiliario con opción de compra es un contrato de arrendamiento ordinario que incluye la facultad unilateral del arrendatario de adquirir una o varias fincas por un precio determinado o determinable transcurrido un plazo de tiempo pactado a tal efecto.
El contrato de arrendamiento de una finca, tanto para uso de vivienda como otro distinto, se desarrolla en España en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Ley de Arrendamientos Urbanos. La inclusión de la facultad de opción de compra, sin embargo, apenas cuenta con textos legales que la regulen . De ahí que las partes cuenten con mucha libertad para fijar los pactos de la opción de compra.
Aunque esta libertad permite a los contratantes adaptar la opción de compra a sus necesidades, puede conducir también a situaciones poco claras y de desequilibrio, por lo que conviene recordar sus elementos básicos.
Elementos básicos del contrato de arrendamiento con opción de compra
Objeto de la opción de compra
En primer lugar, se debe determinar claramente la finca objeto de la opción de compra, pues en arrendamientos de múltiples fincas, ésta puede:
- Recaer en una o varias fincas
- Limitarse a parte de una o varias fincas, arrojando condominios o divisiones físicas de éstas.
- Recaer sobre una finca distinta a la arrendad
Facultad del ejercicio de opción de compra
En cuanto al ejercicio de la opción de compra, ha de corresponder al arrendatario con carácter unilateral. Especial hincapié merece que el propietario no podrá obstaculizar dicha compra, siempre que se cumplan las condiciones habilitantes para la misma, y estará obligado a mantener la oferta de venta de la finca (o fincas) en las condiciones establecidas hasta que concluya el plazo pactado. Se podría así impedir la venta de la finca a terceros o la constitución de gravámenes sobre la finca (o fincas), pero habrá que estar a lo acordado entre las partes y, en ausencia de pacto expreso, resultaría necesario interpretar la voluntad de las mismas y determinar si los actos del propietario son contrarios o no a los acuerdos alcanzados.
Precio y plazo
Otras condiciones esenciales para el ejercicio de la opción de compra son el precio y el plazo.
El precio ha de estar determinado, o ser claramente determinable, sin que quepa la alteración arbitraria del mismo por una de las partes.
El plazo ha de tener presente el tiempo transcurrido desde el comienzo del arrendamiento (u otro punto de partida pactado entre las partes) a partir del cual se puede ejercitar la opción de compra, así como el periodo del que dispone el arrendatario a partir del inicio de dicho plazo para ejercitar válidamente la opción.
Abordados los elementos básicos y esenciales del contrato de arrendamiento inmobiliario con opción de compra, conviene destacar brevemente las principales ventajas e inconvenientes de esta tipología de contratos.
Ventajas del contrato de arrendamiento inmobiliario con opción de compra
Para los arrendatarios
- Con carácter general, permite a los arrendatarios adquirir una finca por un precio inferior al de mercado. Recordemos que la fórmula más habitual para determinar el precio es que se descuenten del precio las cuotas del arrendamiento o partes de la misma.
- Dado que la opción de compra es una facultad unilateral de los arrendatarios, estos cuentan con la posibilidad de no adquirir la finca si, llegado el momento de ejercitar la opción de compra, no tienen interés en su adquisición.
- Los arrendamientos con opción de compra permiten a los arrendatarios beneficiarse de las ayudas fiscales de los alquileres de vivienda (o de otras modalidades de arrendamiento).
Para los arrendadores
- Los arrendadores suelen pactar unas cuotas de arrendamiento superiores a las de contratos de arrendamiento sin opción a compra, empleando dicho incremento para compensar el precio inferior del ejercicio de la opción de compra con sus expectativas de venta de la finca en el plazo pactado.
Inconvenientes del contrato de arrendamiento inmobiliario con opción a compra
Para los arrendatarios
- El importe de las cuotas de los arrendamientos con opción a compra suele se más elevado que el de los arrendamientos ordinarios, lo que puede ser considerado como un inconveniente para los arrendatarios
- La ausencia de ejercicio del derecho de opción de compra por parte de los arrendatarios puede ser considerada una pérdida respecto de un arrendamiento ordinario, pues tal y como hemos indicado previamente los importes de las cuotas de estos últimos suelen ser inferiores.
Para los arrendadores
- Los arrendadores se encuentran generalmente limitados en las facultades de disposición sobre la finca durante la duración del contrato de arrendamiento con opción a compra. Esto significa, entre otros, que no podrán venderla a compradores que ofrezcan un precio mayor que el pactado con sus arrendatarios, ni solicitar préstamos con garantías hipotecarias.
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