El régimen jurídico de la propiedad horizontal en España se regula esencialmente en la Ley sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH) y en el Código civil. No obstante, con carácter excepcional, existe en Cataluña un régimen autonómico específico previsto en el Capítulo III de la Quinta parte del Código civil de Cataluña.
¿Qué regula el régimen de propiedad horizontal?
Inicialmente, el Régimen de Propiedad Horizontal se limitaba a regular las relaciones entre los diferentes propietarios de pisos y locales de los edificios.
Con la evolución de la situación urbanística, su ámbito de aplicación se ha extendido a los complejos inmobiliarios privados cuya titularidad está dividida (Art.2 LPH).
La formación de un régimen de propiedad horizontal se traduce en la práctica en la creación de una comunidad de propietarios
¿Por qué se crean regímenes de propiedad horizontal?
La creación de comunidades de propietarios tiene por objetivo garantizar un uso pacífico de las partes comunes en un régimen de copropiedad, contemplando, por ejemplo, la división de la mayoría de los gastos de índole común.
Además, con el fin de garantizar los derechos del conjunto de los propietarios y de la comunidad en general, el régimen de propiedad horizontal viene a deslindar los derechos de uso y disfrute sobre las partes privativas.
Requisitos para la constitución de un régimen de propiedad horizontal
Para la constitución de un régimen de propiedad horizontal deben darse los siguientes tres elementos:
- Un bien inmueble
- dividido en diferentes elementos privativos
- que compartan elementos comunes.
Cabe resaltar que se ha reconocido jurisprudencialmente la creación de regímenes de propiedad horizontal con carácter previo a la propia existencia del inmueble, cuando se encontraba en construcción, o con un único propietario (pero con una efectiva división del inmueble en diferentes elementos privativos). En estas situaciones se suele hablar de régimen de prehorizontalidad.
Para que un régimen de propiedad horizontal sea plenamente constituido es necesario que los diferentes propietarios suscriban un título constitutivo mediante Escritura Pública de división horizontal, inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente. Este título debe contener:
- Una descripción detallada del inmueble en general
- Una descripción de cada parte privativa y la cuota de participación correspondiendo a cada elemento privativo
Se podrán también incluir otros elementos como por ejemplo reglas de ejercicio de los derechos de los propietarios, siempre que no sean contrarios a la ley (Art. 5 LPH).
Figuras condicionantes del régimen de propiedad horizontal
En lo que se refiere al funcionamiento de una Comunidad de propietarios, destacan cuatro figuras principales:
- La ley: en ningún caso se podrá regir un régimen de propiedad horizontal en contra de la ley
- El título constitutivo: el título constitutivo podrá incluir reglas relativas a la constitución del régimen o normas de ejercicio de derechos de los diferentes propietarios
- Los órganos de gobierno de la Comunidad de propietarios: la Junta de propietarios, el presidente, y en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador (Art. 13 LPH).
- Normas de régimen interior: en su caso, dicho reglamento será oponible a todos los propietarios del inmueble referido (Art. 6 LPH).
¿Cómo funciona el régimen de propiedad horizontal?
Una vez creada, la Comunidad de propietarios se encargará, mediante sus diferentes órganos de gobierno, de gestionar la copropiedad a la que corresponde.
Como principal obligación, tendrá que adoptar anualmente, mediante reunión de la Junta de propietarios, los presupuestos y cuentas de la Comunidad.
Además, la Junta podrá reunirse de forma voluntaria para tratar de otros temas que resulten pertinentes para la administración de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, obras en las zonas comunes o modificación del reglamento interno de la comunidad de propietarios (Art. 16 LPH).
Según el tipo de decisión a adoptar será necesario o no, reunir la Junta de propietarios. De la misma forma, en el primer caso, cuando sea necesario la aprobación de una decisión por parte de la Junta, el tipo de votación (unanimidad, mayoría etc.) dependerá del objeto de la decisión a adoptar (art. 17 LPH).
Obligaciones para los propietarios
La LPH establece, en su artículo 9, las siguientes obligaciones para los copropietarios:
- Usar de forma cuidadosa y no afectar de forma negativa las partes comunes, que sean de uso general o privativo
- Conservar sus elementos privativos en buen estado de forma que no afecte de forma negativa a la Comunidad y permitir el acceso y realización de las reparaciones, instalaciones o servidumbres exigidas por el servicio del inmueble
- Participar, con arreglo a la cuota de participación de cada propietario fijada en el titulo constitutivo o según lo especialmente establecido, en los gastos de Comunidad y la dotación del fondo de reserva de la Comunidad
- Comunicar al secretario de la Comunidad su dirección a efectos de comunicaciones y todos los cambios de titularidad
- Asumir las consecuencias de toda infracción cometida y de los daños producidos en el marco de las relaciones de la Comunidad.
Más allá de estas obligaciones legalmente establecidas, cada comunidad de propietarios podrá adoptar, mediante su título constitutivo, reglamento interno o acuerdo de la junta de propietarios, otras obligaciones oponibles al conjunto de propietarios.
Lauriane Moreira
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