Los no residentes en España que adquieran o vendan inmuebles situados en el territorio español, deben cumplir con una serie de obligaciones fiscales, tanto en el momento de la compra como de la venta de la propiedad. Estas implicaciones fiscales pueden ser complejas y varían según la naturaleza de la transacción y el estatus del comprador o vendedor. A continuación, se detallan los impuestos principales que, con carácter general, afectan a los no residentes en España en estas transacciones.
Impuestos a no residentes en la adquisición de inmuebles en España
Cuando un no residente adquiere un inmueble en España, debe pagar varios impuestos, entre ellos:
Los impuestos asociados a la propia transacción que son el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), según corresponda.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Con carácter general, el IVA se aplica a la compra de inmuebles nuevos, es decir, cuando el vendedor es el promotor o constructor del inmueble y este no se ha usado. También se consideran nuevos aquellos inmuebles que hayan sido utilizados por un periodo inferior a dos años sin haberse transmitido previamente.
En determinadas circunstancias, el IVA también puede aplicarse a la adquisición de inmuebles de segunda mano, siempre y cuando el adquirente y el vendedor sean empresarios o profesionales y el comprador tenga derecho a la deducción del IVA soportado. En este caso, es necesario hacer constar expresamente en la escritura de compraventa la renuncia a la exención del IVA.
El tipo impositivo general del IVA para viviendas es del 10%, mientras que para otros inmuebles, como locales comerciales, el tipo aplicable puede ser del 21%.
Cabe señalar que a las plazas de garaje (hasta un máximo de dos) y los trasteros adquiridos conjuntamente con la vivienda, se les aplica el tipo reducido del 10%.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El AJD grava la formalización de los documentos notariales y, en el contexto de la compra de un inmueble, se aplica sobre la escritura pública de compraventa cuando la trasmisión esté sujeta al IVA.
El tipo impositivo del AJD varía según la comunidad autónoma y la aplicación de la renuncia a la exención de IVA, oscilando generalmente entre el 0,5% y el 2,5% del valor escriturado del inmueble.
Este impuesto es obligatorio y debe pagarse para poder inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En la compra de inmuebles de segunda mano no se aplica ni IVA ni el AJD (salvo renuncia a la exención), sino el ITP, cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma donde se localice el inmueble.
Este impuesto se aplica también en la transmisión de negocios en funcionamiento o unidades económicas autónomas que incluyan inmuebles.
En general, el tipo impositivo oscila entre el 6% y el 11% del valor de la transacción.
El ITP es incompatible con el AJD, por lo que, cuando la transmisión esté sujeta a ITP, la formalización de la compra en escritura pública no está sujeta a AJD.
Impuestos a no residentes en la Venta de inmuebles
La venta de un inmueble en España por parte de no residentes está sujeta a impuestos directos, principalmente sobre la potencial ganancia patrimonial obtenida en la transacción.
Retención en el Momento de la Venta
De acuerdo con la legislación del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), cuando un no residente vende un inmueble situado en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compraventa como pago a cuenta del IRNR que el vendedor debe pagar sobre las ganancias obtenidas.
El comprador debe ingresar esta retención a las autoridades fiscales españolas.
Si finalmente no corresponde tributación por IRNR o la cuota resultante es inferior al importe retenido, la administración fiscal española devolverá al vendedor los importes correspondientes.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
En la venta de un inmueble en España, el no residente deberá tributar por el IRNR si obtiene una plusvalías en la operación.
Existe una plusvalía cuando la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición ajustados por los gastos asociados (notario, registro, abogados, mejoras en el inmueble, costes de agencia, otros impuestos, etc.) arroja un resultado positivo.
El tipo impositivo del IRNR para la venta de inmuebles es del 19% para residentes en la Unión Europea (UE) o en el Espacio Económico Europeo (EEE), y del 24% para no residentes de otros países.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Además del IRNR, los no residentes deben tener en cuenta el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como Plusvalía Municipal.
Este impuesto, gestionado por el municipio donde se encuentra el inmueble, grava el incremento del valor del terreno durante el período en que el propietario ha sido titular del inmueble.
La base imponible se calcula en función del valor catastral del suelo y el número de años que el vendedor ha sido propietario del inmueble.
La tasa impositiva varía según el municipio y el valor del inmueble.
Aunque para el caso de vendedores no residentes el comprador es legalmente responsable de pagar este impuesto, es práctica común que el vendedor asuma el coste.
Conclusión
La adquisición y venta de inmuebles por no residentes en España están sujetas a diversas obligaciones fiscales que deben gestionarse con cuidado para evitar errores y sanciones.
Los no residentes deben considerar el IVA y el AJD o el ITP en la compra, así como el IRNR y las retenciones en la venta, y asegurarse de cumplir con los plazos de declaración.
Es fundamental contar con el asesoramiento adecuado para comprender y gestionar correctamente las obligaciones fiscales en España, y evitar sorpresas indeseadas durante las transacciones inmobiliarias. El cumplimiento de la normativa fiscal española es esencial para llevar a cabo una inversión exitosa en el mercado inmobiliario.
Si desea información adicional sobre los impuestos a no residentes en la adquisición y venta de inmuebles en España,
