La regulación de los alquileres comerciales en España, a diferencia de los arrendamientos de viviendas, está mayoritariamente regulada por la voluntad de las partes, tratándose de un negocio en el que la parte arrendataria no goza de presunción de debilidad. Así lo manifiesta el legislador en el preámbulo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) considerando que no es necesario conceder medidas de protección al arrendatario (…) en (…) supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Si la regulación de los alquileres comerciales es mayoritariamente fruto de la voluntad de las partes, la LAU contempla sin embargo disposiciones específicas. Asimismo, aplica lo previsto de forma general por el Código Civil en materia de obligaciones.
A continuación, repasamos las principales obligaciones legales a considerar a la hora de firmar un contrato de alquiler comercial.
Alquileres comerciales: obras
A pesar de lo que las partes acuerden, la LAU dispone expresamente que incube al arrendatario proceder a las pequeñas reparaciones necesarias para la conservación de la finca durante el tiempo que dure el alquiler. En lo que se refiere a obras más importantes, no podrán realizarse sin haber sido expresamente autorizadas por el propietario o contar con su consentimiento por escrito.
En materia de obras de mejora y de conservación de mayor calado, el arrendador está obligado a asumirlas y el arrendatario a soportarlas, siempre que no puedan diferirse en el tiempo. En determinadas circunstancias, la LAU dispone que el arrendador que efectúe obras de mejora podrá repercutir sus costes al arrendatario mediante un aumento de la renta.
(!) Cuando las obras inutilicen la finca arrendada, el arrendatario gozará de la facultad de suspender o rescindir el contrato sin que el arrendador pueda reclamarle indemnización alguna.
Alquileres comerciales: fianza y garantías
En el caso de alquileres para uso distinto al de vivienda, el arrendador prestará una fianza equivalente a dos mensualidades. Adicionalmente, el arrendador podrá solicitar garantías complementarias, sin fijar límites en materia de tipo o cantidad.
La LAU prevé la actualización de la fianza transcurridos cinco años, en caso de arrendador persona física, o siete, en caso de persona jurídica. Esta actualización, salvo pacto en contrario, se realizará junto con la actualización de la renta pactada por las partes.
Alquileres comerciales: subarrendamiento y cesión
En el caso de arrendamientos profesionales, la LAU establece expresamente que el arrendatario dispone del derecho de subarriendo o de cesión del contrato, sin necesidad del consentimiento del arrendador. Tendrá que notificarlo por escrito al arrendatario.
En caso de subarriendo parcial, el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta en un10%.
En caso de subarriendo total o cesión del contrato, el arrendador tendrá derecho a aumentar la renta en un 20%.
Alquileres comerciales: derechos del arrendatario
En caso de enajenación de la finca, el arrendatario dispone de los siguientes derechos:
- Salvo excepción, el arrendatario tendrá derecho a la subrogación de sus derechos en caso de enajenación de la finca arrendada
- Tendrá un derecho de adquisición preferente, salvo pacto en contrario
- En caso de fallecimiento del arrendatario, sus herederos o legatarios tendrán derecho a subrogarse al arrendamiento hasta la extinción del contrato, mediante notificación fehaciente al arrendador.
Alquileres comerciales: indemnización al arrendatario
El arrendador que decida resolver el contrato a un arrendatario que lleve ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante cinco años y haya manifestado su voluntad de seguir alquilando la finca en los siguientes cinco años a un precio de mercado, deberá indemnizarle según lo indicado en la LAU.
Alquileres comerciales: resolución del contrato
El contrato de alquiler comercial podrá resolverse de pleno derecho en las siguientes situaciones:
- La falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización
- Daños causados dolosamente en la finca o por obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento fuera necesario
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- El subarriendo o cesión del contrato incumpliendo lo previsto en la LAU en estas situaciones.
Lauriane Moreira
Si necesita asesoramiento en materia de alquileres comerciales en España,
