La Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), establece las obligaciones de los propietarios y usuarios en calidad de agentes de la edificación. La definición general que hace la LOE del agente de la edificación es:
Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origina su intervención.
Dentro de las ocho categorías establecidas (artículos 9 a 16), la LOE distingue a los propietarios y usuarios en su artículo 16 como agentes de la edificación. Pero no facilita una definición puntual, limitándose a establecer las obligaciones de propietarios y usuarios como agentes de la edificación. Haciendo referencia al código civil, éste define en su art. 348 la figura de propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Bajo esta definición se entiende que el propietario y usuario es aquella persona que tiene el derecho de gozar y disponer directamente de la edificación, una vez culminado el proceso de la edificación, atendiendo a las limitaciones establecidas por la ley.
Cabe destacar en la nueva ley la incorporación de los propietarios y usuarios de la edificación como agentes, especialmente en comparación con otros Agentes de la Edificación con una intervención más directa en el proceso de edificación, obedece al interés del legislador resaltar, principalmente, los debe-res de conservación, mantenimiento y adecuada utilización de la edificación, así como de una gestión apropiada de los seguros y garantías ligadas a la misma.
En este sentido, resulta preciso destacar que antes de la codificación de la LOE y su inclusión de los propietarios y usuarios entre los Agentes de la Edificación, tanto la jurisprudencia (1) como la doctrina atribuían legitimación activa al propietario o sucesivos adquirentes del edificio que, sin intervenir en el contrato de obra y, por tanto, sin ostentar la condición de contratista ni de comitente, reclamaba responsabilidad por ruina al agente del daño en base a la teoría de la transmisibilidad de los derechos y acciones (2).
Por consiguiente, las obligaciones que se les impone a los propietarios y usuarios son aplicables una vez que los bienes les han sido transferidos materialmente.
Obligaciones de los propietarios y usuarios
El artículo 16.1 de la LOE establece las siguientes obligaciones para los propietarios:
- Conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento
- Conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada, así como los seguros y garantías con que cuente.
El artículo 16.2 de la LOE reconoce las siguientes obligaciones para los usuarios (sean éstos propietarios o no):
- La utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso
- Mantenimiento, correspondiente a las medidas indicadas en la documentación de la obra ejecutada entregada a usuarios, entre otras, a tal efecto.
En este sentido, cabe destacar, que la obligación de conservar y mantener las edificaciones en óptimas condiciones sigue siendo relativamente reciente. Si bien anteriormente se trataba de una recomendación, los accidentes como los provocados por el desprendimiento de marquesinas han propiciado modificaciones normativas para reforzar dicha noción de responsabilidad.
Asimismo, resulta preciso añadir que, atendiendo a la jurisprudencia, propietarios y usuarios son los responsables de comunicar al resto de agentes intervinientes los daños y desmejoras de la edificación (3).
(1) AP Madrid 505/2009, 5 de noviembre
(2) Concha Ruiz García, los agentes de la edificación y las garantías en el ejercicio de su actividad
(3) STS 1990, 18 de enero
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