Definición de promotor
Hasta la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la edificación (LOE), la figura del promotor de la construcción no ha contado con una definición uniforme en el ordenamiento español. Con anterioridad a la LOE no existía un concepto de promotor que tuviera una aplicación general, sino diversos significados en normas sectoriales aplicables a casos concretos.
Por este motivo, el Tribunal Supremo ha ido estableciendo, a lo largo de diversas sentencias, las características que acabarían por definir al promotor. Como resultado, en una sentencia se le definió como aquella persona que centra toda la actividad constructora (…) en razón de sus funciones de ideación, planificación, coordinación, organización y financiación. (…) su actividad se profesionaliza cada vez más. “ En otra sentencia como toda “persona física o jurídica que, organizado empresarialmente, desarrolla una actividad dirigida a propiciar la construcción de edificios con la finalidad de obtener un beneficio económico.
De lo anterior se desprende que no resulta preciso que el promotor sea necesariamente el propietario del terreno sobre el que se va a edificar. Basta con que cuente con facultades suficientes sobre la finca para desplegar la actividad edificadora.
En un intento de englobar las distintas actividades y entidades promotoras imaginables, el legislador ha recogido en el artículo 9.1 de la LOE un concepto amplio del promotor al definirlo como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Bajo lo anteriormente planteado se reconoce como promotor a aquella persona que:
- Tiene una intervención decisoria en el proceso de edificación, pues decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación
- Cuyas obras de edificación son para sí mismo o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Por ello no tiene la condición de promotor aquella persona que, por mucho que se lucre de la edificación, no toma decisiones relacionadas con la labor constructiva (como por ejemplo el banco que se limita únicamente a financiar la edificación).
Tanto la LOE en su disposición de motivos y en su art. 17.4, como la jurisprudencia han venido asimilando a la figura del promotor a efectos de la asunción de su responsabilidad, otras figuras que, no teniendo dicha denominación, intervienen igualmente en el proceso edificatorio. Es el caso del gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, o del promotor-constructor; es decir, quien promueve participando no sólo en la financiación sino también en la ejecución de la obra. Si bien, parte de la doctrina establece que la LOE no contempla este supuesto en su definición legal.
Las obligaciones del promotor
La LOE también establece en su Art. 9.2 las obligaciones que recaen en el promotor y que son:
- Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él (circunstancia previamente indicada)
- Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo
- Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra
- Suscribir los seguros previstos en el artículo 19
- Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
La responsabilidad del Promotor
En relación al régimen de responsabilidad civil en materia de edificación, a menudo surge la pregunta del alcance de responsabilidad del promotor. El promotor no participa directamente en la edificación, sino que únicamente tiene un factor de toma de decisiones. Sin embargo, su intervención decisoria en el proceso edificatorio como profesional del mercado inmobiliario, así como la confianza razonablemente generada en los adquirentes sobre la idoneidad de una edificación son dos criterios que permiten su imputación.
La LOE establece en sus arts. 17 al 19 que la responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a la Ley, se deba responder.
Sin embargo, según el art. 17.3 LOE, el promotor no responderá en la medida que no sea posible individualizar la causa de los vicios, defectos o la cuota de responsabilidad imputable a cada copartícipe en el daño.
Laura Coursimault, Felipe Pfeiffer & Nicolás Melchior
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