La negociación de un contrato de alquiler comercial está sujeta a la libertad contractual de las partes. Sin embargo, esta libertad queda limitada por normas imperativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el Código Civil.
Un ejemplo concreto de esta dualidad de fuentes normativas es el de las garantías en los contratos de alquiler comercial. A pesar de que todas las garantías tienen como objetivo asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, existen dos tipos de garantías en la LAU que presentan características diametralmente opuestas. Por un lado, la fianza, una garantía obligatoria y predeterminada por ley, y por otro las garantías adicionales, que son voluntarias e indeterminadas.
La fianza
Obligaciones del arrendatario
En materia comercial y conforme a lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, el arrendatario está obligado a depositar una fianza en el momento de la celebración del contrato de alquiler. La fianza debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Ser en metálico
- Equivaler a dos mensualidades de la renta pactada
La LAU dispone que el arrendador puede actualizar la fianza para que se adecue al importe vigente de la renta.
Obligaciones del arrendador
La LAU también impone obligaciones para el arrendador con la finalidad de garantizar la devolución de la fianza al finalizar el contrato, siempre y cuando el arrendatario no haya incurrido en algún tipo de incumplimiento contractual:
- Depositar la fianza en los organismos autonómicos correspondientes.
Aunque el depósito de la fianza es obligatorio en la mayoría de las Comunidades Autónomas, existen algunas excepciones (más información).
- Devolver la fianza al arrendatario en el plazo máximo de un mes tras la finalización del contrato de arrendamiento.
En caso de incumplimiento, se aplicará automáticamente el interés legal del dinero sobre la fianza.
Garantías adicionales
Libertad de las partes
A diferencia de lo previsto por la LAU en materia de alquiler de viviendas, no existen limitaciones en el importe o la forma en materia de garantías adicionales para el alquiler comercial.
Las partes tienen total libertad, lo que convierte este aspecto en un importante punto en la negociación.
Cabe destacar que, aunque existan prácticas diferentes en cuanto a las garantías en un contrato, las partes deben tener libertad para acordar no establecer garantías adicionales. La libertad para establecer garantías adicionales también implica la libertad de no requerirlas.
Garantías adicionales habituales en el mercado de los alquileres comerciales en España
La libertad de las partes en cuanto a garantías adicionales ha dado lugar a diversas prácticas en el mercado español, siendo las más frecuentes:
El depósito en metálico
En la práctica, es frecuente que las partes acuerden un depósito adicional en metálico. Aunque no existe un límite legalmente establecido, el importe suele equivaler a un máximo de seis meses de renta.
El aval bancario
Este método es muy frecuente en el mercado español del alquiler comercial.
Con esta garantía, una entidad bancaria se compromete a asumir solidariamente el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
El aval
Mediante el aval, cualquier tercero, incluyendo los administradores de una sociedad mercantil o las sociedades del mismo grupo, pueden garantizar de forma solidaria el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
En conclusión, es crucial que todas las partes involucradas aborden las garantías durante las negociaciones de un contrato de alquiler comercial. De eta manera, se pueden establecer acuerdos personalizados que se adapten a las necesidades y expectativas de cada parte. Las garantías pueden ser un aspecto clave en el éxito de un acuerdo de alquiler comercial, ya que pueden ayudar a garantizar el pago del alquiler y la protección de los bienes inmuebles.
Lauriane Moreira
Si desea información adicional sobre las garantías en el contrato de alquiler comercial en España,
