La impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios es un derecho de sus propietarios.
Como resaltamos en el artículo sobre El régimen de propiedad horizontal, la Junta de propietarios tiene la facultad de adoptar decisiones relativas al funcionamiento y a la administración de la comunidad. Según el objeto de la decisión, aplicará un quorum de voto diferente, sin que sea necesaria en todo caso la unanimidad.
Como consecuencia, un propietario puede verse afectado negativamente por un acuerdo por el que no haya votado favorablemente o que haya sido adoptado en su ausencia.
Frente a esta situación el propietario dispone de dos opciones para defender sus intereses:
- Regular la situación por vía amistosa directamente con la Junta de Propietarios, o
- Acudir a la vía judicial, si bien ésta queda limitada a algunas situaciones legalmente tasadas.
El artículo 18.1 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) establece expresamente las situaciones que permiten acudir a la vía judicial:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Plazos para la impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios (art.18.3 LPH)
En el caso de un acuerdo adoptado por la Junta de propietarios considerado en contra de la ley o de los estatutos de la comunidad, el plazo de impugnación será de un año, a contar desde el momento en el que el interesado tuvo conocimiento del acuerdo.
En los demás casos, dicho plazo caducará a los tres meses.
Condiciones para la impugnación de acuerdos de la comunidad de propietarios (art.18.2 LPH)
Para poder impugnar un acuerdo por vía judicial, es necesario que el propietario interesado:
- Haya salvado su voto durante la votación, estuviera ausente el día de la votación o le hubieran privado de voto (por ejemplo, si no hubiera sido debidamente informado de la celebración de la Junta).
Cabe destacar, en lo que se refiere a este requisito, que la jurisprudencia ha considerado que el propietario que ha votado en contra de un acuerdo está legitimado para impugnarlo. - Esté al corriente de la totalidad de los pagos a la Comunidad o que previamente a la demanda haya consignado judicialmente dichos importes.
La LPH exime de esta obligación cuando la impugnación de los acuerdos de la Junta sea relativa, precisamente, al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
La jurisprudencia ha venido a esclarecer esta excepción considerando que se incluyen en el ámbito de la excepción (…) los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión (Sentencia del Tribunal Supremo nº 3522/2019).
Asimismo, es doctrina jurisprudencial consolidada que este requisito supone que el propietario de varios elementos esté al día del pago de las cuotas correspondiente al conjunto de los elementos que le pertenezcan.
Efectos de la impugnación
Cuando se impugna un acuerdo por vía judicial, la impugnación no tiene efecto suspensivo (art. 18.4 LPH). Sin embargo, se pueden solicitar medidas cautelares.
¿Qué se considera un grave perjuicio?
La LPH no ofrece una definición concreta de lo que entiende como un acuerdo que supone un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar. Será necesario evaluar individualmente cada situación.
Lauriane Moreira
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