El pasado 28 de enero de 2014, los miembros del Consejo de la Unión Europea adoptaron por mayoría una Directiva para dotar de más protección a las personas que participen en el procedimiento relativo al crédito hipotecario. Dicha Directiva se aplica a los contratos de crédito sobre bienes inmuebles con fines residenciales.
Este texto es una novedad en el panorama de la regulación europea, porque es la primera vez que la Unión Europea legisla sobre los créditos hipotecarios. Anteriormente, la información precontractual para los créditos hipotecarios fue objeto de códigos de conducta voluntarios que no estaban armonizados. Por otra parte, la legislación contractual sobre la protección del consumidor aplicable hasta ahora no contemplaba normas específicas sobre los créditos hipotecarios. Por último, sólo los establecimientos de créditos estaban regulados por una norma sobre créditos hipotecarios, de modo que no existía ningún régimen específico a nivel europeo aplicable a los intermediarios de créditos y los receptores del mismo. En los últimos años los países miembro de la Unión Europea han sufrido un aumento de préstamos no reembolsables, impagos y embargos de bienes hipotecados. Esta Directiva sobre el crédito hipotecario ha sido adoptada como respuesta a esta situación y con el fin de evitar los comportamientos irresponsables procedentes de prestamistas y prestatarios.
Los objetivos de esta nueva norma son:
- La disminución de concesiones de créditos hipotecarios excesivos para prevenir nuevas crisis inmobiliarias cómo la ocurrida en España
- Mejorar la protección de los consumidores frente a los desahucios en caso de impago.
El texto establece principios y obligaciones, especialmente en relación a la información del consumidor y los intermediarios de crédito. En concreto, el texto impone a los prestamistas criterios de verificación y de evaluación sobre la solvencia del consumidor. Esta medida es una protección adicional del prestamista pero también del consumidor, ya que indirectamente estará protegido ante el agravamiento de su situación de insolvencia. Además, la Directiva establece los principios de supervisión de los organismos que no sean establecimientos de crédito. Entre otras medidas, cuando un ciudadano no cumpla con su obligación de pago dela hipoteca y se vea obligado a vender la propiedad, la norma dispone aplicar las medidas necesarias para acelerar este proceso y evitar así el sobreendeudamiento de los consumidores a largo plazo.
Una de las causas de la crisis inmobiliaria en España fue el elevado número de créditos hipotecarios concedidos por los bancos, sin examen preliminar de la situación financiera del consumidor y de su capacidad de cumplir con los pagos. La adopción de esta Directiva permitirá la creación de un mercado hipotecario unificado, eficiente y competitivo.
Impondrá, entre otras, limitaciones de concesiones de créditos y de desahucios, lo que permitirá estabilizar la situación financiera en el campo hipotecario a nivel europeo, y fomentará un comportamiento más responsable tanto por parte del prestatario como del prestamista.
Este texto ya ha sido aprobado por el Parlamento europeo y los Estados miembro, que tendrán un plazo de dos años para poner en práctica su transposición.
Hélène Dagousset
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